Franquias: Passar o Ponto ou AlugarNas locações comerciais para franquias, o franqueado é o locatário, também chamado de inquilino. Nem sempre um ponto comercial atende as expectativas de um franqueado e quando isso ocorre, é seu direito mudar para um novo ponto comercial, com aprovação prévia do franqueador.

Ocorre que, às vezes a transferência do ponto para outra pessoa é realizada de forma ingênua, criando uma situação dele, como inquilino e seus fiadores poderem ser processados para pagar a dívida de aluguel deixada pela pessoa para quem passou o imóvel. O problema é que, perante o locador o ocupante é clandestino e por não ter assinado o contrato de locação, não pode ser cobrado em juízo pela dívida do aluguel e encargos (IPTU, água, luz, condomínio). Diante da inadimplência do ocupante caberá ao locador cobrar judicialmente do inquilino e de seus fiadores, mesmo que o inquilino primitivo tenha mudado do imóvel há meses.

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A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel locado, total ou parcialmente, depende do consentimento prévio e escrito do locador. Porém, o que se vê na prática são imóveis sendo sublocados sem a autorização do proprietário/locador. Essa atitude torna a sublocação clandestina e por ser ilegal motiva o locador a promover o despejo do ocupante. Dessa forma, quando se trata de aluguel de imóvel não residencial, o ocupante acaba perdendo tudo o que pagou pelo “ponto comercial”.

Sublocação clandestina

Quando o locatário transfere o imóvel comercial para outra pessoa ou empresa sem a autorização do locador, comete infração legal e contratual, ficando o locatário sujeito ao pagamento de multa rescisória, além de sofrer o despejo, o que resulta na desocupação do imóvel pelo ocupante. Portanto, o ideal é que o locatário faça rescisão do seu contrato para proteger-se e a seus fiadores, bem como promova uma nova locação com o interessado. Cabe ao interessado no ponto comercial e ao inquilino contratar sua consultoria jurídica, pois cada um pode ter interesses antagônicos.

Retomada do imóvel

Qualquer pessoa que almejar ocupar um imóvel que já esteja alugado deve, primeiramente, antes de pagar pelo “ponto comercial”, verificar junto a imobiliária se o locador se interessa em manter a locação e qual o preço que ele deseja, para que seja realizado outro contrato de locação, por determinado prazo, em nome do novo inquilino, o qual apresentará novos fiadores.

Pagar por um “ponto comercial” que só tem valor se a empresa permanecer naquele imóvel, sem negociar antes um novo contrato de locação com a imobiliária, consiste em “jogar dinheiro fora”. Isto, porque, o locador poderá retomar o imóvel de imediato, especialmente se perceber que o inquilino primitivo obteve ganho financeiro com a transferência de um patrimônio que não lhe pertence.

Consiste numa ilegalidade o inquilino transferir o imóvel locado para terceiros, pois a relação de locação é personalíssima, ou seja, o locador aluga somente para uma pessoa. Se esta não mais deseja manter a locação deve rompê-la e devolver o imóvel para o locador.

Portanto, o inquilino tem o direito de vender a sua empresa, sua carteira de clientes, seu mobiliário e estoque para quem bem desejar, pelo preço e condições que entender. Mas, o imóvel, este pertence ao locador e somente ele pode negociá-lo para um novo ocupante.

Kenio de Souza Pereira

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG. Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis. É também Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal e da BandNews.